Deschide fereastra noua

10 MOTIVE pentru a vinde sau închiria fără intermediari

actualizat martie 7 in Piaţa Imobiliară

image

1. Proprietățile s-au putut vinde sau închiria dintodeauna fără intermediari


  • Chiar înainte de apariția internetului vânzarea și închirierea unei proprietăți se putea face fără intermediari (profesia de agent imobiliar practic nu a existat în România până în 1989).
  • Agențile imobiliare au apărut pentru a oferi o soluție unei probleme pe care tot ele au creat-o: prin infestarea ziarelor cu mii de anunțuri mai mult sau mai puțin reale a devenit foarte dificil ca ofertele postate de proprietari să poată fi găsite de către cei interesați.
  • Odată cu dezvoltarea internetului problema a căpătat o nouă dimensiune prin multiplicarea anunțurilor imobiliare la o scară greu de imaginat.
  • Din fericire tot internetul oferă cumpărătorilor posibilitatea de a găsi relativ ușor ofertele proprietarilor, cu condiția ca acestea să fie promovate corespunzător.

2. Intermediarul nu este evaluator autorizat


  • Agenții imobiliari pretind că sunt singurii care "cunosc piața" suficient de bine pentru a vă oferi un serviciu foarte important și anume stabilirea prețului sau chiriei solicitate în oferta dumneavoastră.
  • Este adevărat ca prețul de pornire este important și un preț prea mare poate întârzia încheierea unei tranzacții mai mult decât sunteți dumneavoastră dispus să așteptați.
  • Dacă sunteți motivat să găsiți rapid un cumpărător sau chiriaș puteți face și greșeala de a cere un preț prea mic, evident spre paguba dumneavoastră.
  • Cu toate acestea stabilirea prețului de pornire nu necesită vreun masterat,  este suficient să vă informați pe internet despre pretul mediu pe metru patrat al unor proprietati similare.
  • Mai puteti afla informatii utile de la administratorul blocului in care locuiti (daca este cazul) sau de la  birourile notariale din zona dumneavoastră.
  • Dacă aveți o proprietate de vânzare poate fi util să discutați cu un consultant bancar pentru a afla dacă banca ar fi dispusă să acorde un credit la nivelul solicitat de dumneavoastră (și în ce condiții).
  • Puteți merge chiar mai departe solicitând ajutorul unui evaluator autorizat căruia să-i comandați un raport de evaluare. Un astfel de raport ar putea sa va fie de ajutor ulterior în cursul negocierilor cu potențialii cumpărători.

3. Intermediarul nu este avocat sau notar


  • Agenții imobiliari pretind că vă pot ajuta "cu actele" dar este riscant să încredințați actele dumneavoastră de proprietate unor persoane cu o  calificare și reputație profesională imposibil de verificat.
  • Cazurile de înșelăciuni și abuzuri sunt numeroase iar rezolvarea în justiție poate fi costisitoare și îndelungată.
  • Dacă aveți nevoie de clarificări în ce privește documentele necesare și procedura prin care vă puteți vinde proprietatea în siguranță trebuie să vă adresați unui notar. 
  • Prezentați notarului documentele pe care le aveți și aflați dacă mai sunt și alte documente de care aveți nevoie.
  • Puneți toate întrebările care vă preocupă și nu semnați nici un act în afara biroului notarial sau înainte de a-l citi cu atenție.

4. Nimeni nu cunoaște mai bine ca dumneavoastră detaliile proprietății 


  • Un agent imobiliar profesionist se va documenta cu atenție și va încerca să rețină cât mai multe detalii despre proprietatea dumneavoastră.
  • Numai astfel va putea să răspundă la întrebările clienților potențiali și mai ales să le ofere acestora argumente pentru a cumpăra sau închiria proprietatea dumneavoastră.
  • Chiar și un agent dedicat va avea dificultăți în a reține detaliile a zeci de oferte, iar adevărul este că cei mai mulți agenți nici măcar nu se vor deranja să o facă.
  • În cele din urmă cel care va trebui să dea detalii potențialilor clienți veți fi tot dumneavoastră, proprietarul.

 5. Intermediarii urmăresc interese diferite de ale dumneavoastră


  • În cele mai multe cazuri agenții imobiliari pretind că "reprezintă" interesele ambelor părți în aceeași tranzacție.
  • Acest lucru este evident imposibil și un astfel de agent nu este decât un intermediar care-și urmărește doar propriul interes.
  • Se ajunge adesea la situația hilară în care agentul pe care-l plătiți cu un comision consistent se va strădui să vă convingă să mai scădeți prețul pentru a vedea încheiată tranzacția.
  • Este adevărat că un preț mai mic cu 10% înseamnă un comision mai mic cu 10%, dar gandiți-vă cine are totuși mai mult de pierdut ?
  • Să presupunem că un agent imobiliar încasează un comision de 2.000 de EURO pentru o tranzacție pentru care trebuie să lucreze o lună de zile. Credeți că va prefera să dedice două luni pentru aceași tranzacție sau va fi bucuros să încaseze 1.800 de EURO în fiecare dintre cele două luni ?

6. Proprietarul este cel maai bun negociator


  • Intermediarii se recomandă ca fiind experți în arta negocierii, dar, cel mai probabil, va fi mai ușor să ajungeți la o înțelegere cu un cumpărător motivat discutând direct cu acesta.
  • Negocierea prin intermediar poate fi greoaie, netransparentă și deloc în interesul dumneavoastră.
  • Foarte adesea intermediarii complică inutil negocierea pentru a justifica într-un fel comisionul cerut.
  • Ca să nu mai vorbim de situația în care intermediarul vă păcălește pur și simplu pentru a vedea tranzacția încheiată mai repede.
  • Puteți decide și singur când este cazul să reduceți prețul și cu cât, nu aveți nevoie să plătiți pe cineva pentru asta.

7. Intermediarii nu vă promovează oferta, dar se folosesc de ea


  • Nici măcar agențiile imobiliare "serioase" din România nu vor aloca un buget transparent pentru promovarea ofertei dumneavoastră și nu vor garanta o expunere măsurabilă a acesteia pe piața imobiliară.
  • Agenții imobiliari sunt presați de timp (deoarece comisionul este singurul lor venit) și nu vor promova o ofertă decât atunci când "miros" că proprietarul este suficient de motivat (sau "copt" cum se spune în jargonul meseriei) pentru a lăsa din preț.
  • Dacă nu sunteți dispus să faceți reduceri consistente până la nivelul la care oferta devine un "chilipir"  atunci  oferta dumneavoastră va fi folosită ca referință negativă pentru a vinde alte oferte și nu va fi promovată cu adevărat.
  • Ofertele pentru care prețul a scăzut suficient de mult nici nu au nevoie de prea multa promovare așa că în cele din urmă proprietarul va pierde de două ori plătind un comision doar pentru a fi convins să scadă prețul !

8. Păstrați controlul, nu vă lăsați folosit


  • Intermediarii prezintă adesea oferte nepotrivite potențialilor clienți pentru a-i "ajuta să se hotărască" să cumpere o cu totul altă ofertă.
  • Un agent imobiliar care nu este legat de un contract încheiat cu dumneavoastră poate spune orice și vă poate prejudicia interesele prin răspândirea de  informații negative.
  • Soluția ar fi încheierea unui contract de reprezentare exclusivă cu o agenție imobiară serioasă, contract care să arate clar drepturile și obligațiile părților.
  • Din păcate aici trebuie să ne trezim la realitate și să clarificăm câteva lucruri:
1. In România a semna un contract nu este o garanție, chiar daca este bine întocmit. Dacă nu aveți suficiente resurse pentru a susține o acțiune îndelungată în justiție probabil veți rămăne... păgubaș. În plus,  contractul propus de intermediar ar putea fi bine întocmit dar nu neapărat în interesul dumneavoastră.
2. Foarte puține agenții oferă servicii de reprezentare exclusivă a unei părți în aceeași tranzacție. Cel mai adesea vi se solicită "exclusivitate", ceea ce este cu totul și cu totul altceva.
3. Este imposibil de verificat care agenție imobiliară este "serioasă" sau dacă agentul imobiliar nu este un pur și simplu un escroc. Acestă profesie nu este reglementă în nici un fel iar pentru a deveni agent imobiliar nu ai nevoie nici măcar de cazier curat. O asociație profesională pretinde că oferă oricui a absolvit liceul certificate profesionale și ștampilă de broker "autorizat" după absolvirea unor cursuri cu durata de 2 (două) zile. Numeroase fraude și scandaluri au afectat profesii  mult mai bine reglementate, cum sunt cea a notarilor publici sau a funcționarilor bancari. La ce ne putem aștepta din partea unei bresle care nu a reușit să se autoreglementeze în peste 20 de ani de activitate nici măcar la nivelul profesiei de taximetrist ?
  • Pentru a controla informațiile pe care le faceți publice despre dumneavoastră și proprietatea dumneavoastră nu aveți altă soluție decât să vă încredeți doar în propriile forțe.

9. Oferta dumneavoastră are nevoie de expunere maximă


  • Obținerea prețului corect pentru o proprietate depinde de expunerea ofertei pe piața imobiliară. O ofertă insuficient promovată va sta luni de zile pe piață pentru că nici o marfă nu se vinde dacă nu este pusă pe tarabă.
  • Așa cum am arătat mai sus intermediarii nu vor investi în promovarea ofertei dumneavoastră și vor prefera să aștepte să vă descurajați sau să vă pierdeți răbdarea.
  • Timpul și statistica lucrează în favoarea intermediarilor dar nu și în favoarea dumneavoastră.
  • Pentru a nu deveni o victimă a acestui cerc vicios trebuie să acționați și să investiți în promovarea ofertei dumneavoastră pentru o expunere maximă pe piață.

10. Faceți economii consistente


  • O proprietate imobiliară poate reprezenta cea mai semnificativă parte a averii dumneavostră și un comision de 4-6 % din valoarea acesteia reprezintă o pierdere greu de recuperat.
  • Chiar dacă acest comision este plătit parțial de cumpărător, să nu uităm că în orice tranzacție exista o singură sumă pusă pe masă, cea plătită de cumpărător și încasată de proprietar. Prin urmare cel care primește mai puțini bani sunteți dumneavoastră !
  • Comisionul atârnă greu și din perspectiva cumpărătorului și va face oferta dumneavoastră mai puțin competitivă dacă este promovată prin intermediar.

 Pentru un  apartament care este cumpărat cu un credit în sumă de 50.000 de EURO pe 30 de ani, un  comision  de 2.000 de EURO plătit intermediarului va fi rambursat de cumpărător abia după 30 de luni.


Investiți o fracțiune din comisionul solicitat de intermediari în promovarea ofertei dumneavoastră și protejați averea acumulată cu greu de familia dumneavoastră !



image

Citiți și:

10 SFATURI pentru a vinde sau închiria fără intermediari

Am o ofertă ! Cum o promovez ?

Aveți o strategie de promovare ?

Cât trebuie să coste promovarea unei oferte ?

De ce este important ca oferta mea să fie promovată ?


 

Autentificarea sau Înregistrarea sunt necesare pentru a adăuga subiecte și comentarii pe Forum.