Executari silite, o afacere buna sau nu?


8 februarie 2016 Facebook Twitter LinkedIn Google+ Blog Imobiliar



Fuga dupa achizitionarea proprietatilor imobiliare se contureaza in jurul dilemei de a alege intre oferta cea mai buna si oferta cea mai ieftina. Doar ca de cele mai multe ori, oferta cea mai buna este asociata in mentalul colectiv cu pretul cel mai mic.

Un aspect ce nu trebuie neglijat in acest context este raportul calitate – pret, deoarece nu de fiecare data pretul cel mai mic reflecta rezultatul unei afaceri bune. Astfel ca, pentru a achizitiona o locuinta relativ buna la pretul cel mai mic, o posibila sursa o constituie lista cu executari silite, scoase la licitatie de banci.

 CE ESTE EXECUTAREA SILITA?

Executarile silite sunt imobile scoase la licitatie de banci, de la clientii care nu au mai putut tine pasul cu plata ratelor. Aceste imobile sunt astfel vandute la licitatie pe piata, la un pret mai mic, modalitate prin care banca incearca sa-si recupereze o parte din creditul acordat.

 

Trebuie retinut faptul ca aceasta situatie nu este profitabila pentru niciuna din partile implicate, motiv pentru care bancile vin in intampinarea clientului cu tot felul de oferte de restructurare a creditelor cu probleme.

 

PASII PENTRU A ACHIZITIONA UN IMOBIL EXECUTAT SILIT

 

ALEGEREA UNEI OFERTE 

Aceasta este principala problema, deoarece lipsa promovarii pe masura al acestui tip de tranzactie face ca idenfiticarea unei astfel de oferte sa fie dificila. Desi nu sunt promovate excesiv, aceste imobile executate silit nu duc lipsa de clienti.

Cele mai multe oferte de acest tip sunt publicate la sediile executorilor judecatoresti sau pe diferitele site-uri de profil (exemplu: http://www.registru.uniuneaexecutorilor.ro/)

DEPUNEREA GARANTIEI DE PARTICIPARE

Astfel, pentru a participa la licitatia propriu-zisa, este necesara achitarea taxei de participare (in valoare de 10% din pretul locuintei). Aceasta taxa se achita in contul indicat de executorul judecatoresc, iar dovada de plata reprezinta dreptul de a participa la licitatia in cauza.

Trebuie retinut si faptul ca persoanele care nu au reusit sa isi adjudece locuinta vor primi inapoi suma ce reprezinta garantia de participare.

ACHITAREA PRETULUI INTEGRAL

Pentru cei care au castigat licitatia, urmatorul pas este acela de a depune in termen de 30 de zile si restul sumei pana la pretul integral. Aici, cumparatorul are 2 variante:

  • Vireaza diferenta de suma din resurse proprii – diferenta de suma va fi achitata prin virament bancar, in contul indicat de executorul judecatoresc.
  • Acceseaza un credit imobiliar – trebuie mentionat faptul ca exista si banci care acorda credite pentru astfel de achizitii imobiliare, insa aceste verificari trebuie facute inainte de alegerea unei astfel de locuinte si participarea efectiva la licitatia in cauza.

 

AVANTAJELE ACHIZITIONARII UNUI IMOBIL EXECUTAT SILIT

 

Principalul avantaj al achizitiei unui imobil executat silit il reprezinta pretul.

Media pretului de achizitie pentru imobilele executate silit se contureaza in jurul sumei ce reprezinta75% din valoarea reala a locuintei, valoare stabilita de un evaluator.

Dar, acest procent poate varia in functie de executor si de numarul de licitatii.

 

DEZAVANTAJELE ACHIZITIONARII UNUI IMOBIL EXECUTAT SILIT

 

STAREA IMOBILULUI

Din cauza faptului ca imobilul executat este locuit, vizionarea acestuia inainte de cumparare este aproape imposibila. Ca posibile optiuni, persoanele interesate se pot duce la locatia respectiva si ruga un vecin (de pe aceeasi coloana) sa-i permita accesul pentru a-si face o idee despre utilitatea spatiului.

Tot la acest capitol, starea in care se afla imobilul nu poate fi analizata dinainte, drept urmare exista riscul ca investitia in renovare dupa achizitionarea locuintei, sa fie mult prea mare.

Nici pentru viciile ascunse noul proprietar nu poate pretinde daune pentru eventualele reparatii, intrucat pentru imobilele achizitionate prin intermediul executarilor silite nu se pot cere despagubiri.

EVACUAREA DEBITORULUI

In cele mai multe cazuri, evacuarea debitorului se face in forta (cu ajutorul Politiei sau a Jandarmeriei, dupa caz), iar acest proces poate fi unul neplacut pentru toate partile implicate. Un alt aspect ce trebuie subliniat, este reprezentat de reglementarea legala, potrivit careia niciun proprietar nu poate fi executat silit in timpul iernii.

O alta problema o reprezinta faptul ca din momentul achitarii integrale a locuintei si pana in momentul mutarii efective, drumul este unul lung. In aceasta faza pot aparea contestatii si diferite prelungiri de termene pana la momentul solutionarii acestora.

ANULAREA EXECUTARII SILITE

Executarea silita poate fi contestata si anulata de catre fostul proprietar, daca exista diferite clauze in contractul cu banca. Astfel ca noul proprietar se poate regasi intr-o situatie in care a pierdut timp, efort si bani.

 

 

CONCLUZII

Desi aparent exista mai multe riscuri asociate acestui tip de tranzactie imobiliara, avantajul achizitionarii unui imobil in schimbul unei sume cu mult sub pretul pietei nu trebuie ignorat. Aceasta sursa de imobile ieftine este una care nu trebuie ignorata in special de catre cei care investesc in sectorul imobiliar pentru a obtine un profit.

Nu doar speculantii de pe piata de profil pot obtine avantaje prin achizitionarea unui astfel de imobil, ci si persoanele fizice, care dispun de o suma minima in cash (contravaloarea avansului, respectiv a garantiei de participare la licitatie) si care nu sunt constranse de achizitionarea intr-un timp cat mai scurt a unei locuinte.

Sursa foto: inmannews

Articol preluat de pe Blogulimobiliar.ro

Comentarii